Ticari gayrimenkulde kiralar son yılların en yüksek seviyesinde

Cushman & Wakefield I TR International’ın 2024 yılının ilk yarısını incelediği ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ başlıklı raporuna göre, ticari gayrimenkulde kiralar döviz bazında son yılların en yüksek seviyesinde. Mülk sahiplerinin lehine bir piyasanın oluştuğu ticari gayrimenkulde, kiralarda TL bazındaki artış ofis piyasasında yüzde 77’yi, sanayide ise yüzde 100’ü buldu.

Ofis piyasasında ilk yarıda yüksek talep, A sınıfı ofislerin boşluk oranının yüzde 10.30 ile son 12 yılın en düşük seviyesine ve kiraları ise yüzde 13.5’lik artışla son 8 yılın en yüksek seviyesine taşıdı. Perakendede uluslararası markalar mağaza açmak için Türkiye’yi yeniden radarlarına alırken,lojistikteki kiralama işlemleri, e-ticaretin hızlı büyümesi ve Türkiye’nin öne çıkan pazar gücüyle geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 138 yükseldi. Bu üç sektörde en çok yıldızı parlayan alanlar ise ‘yeşil bina sertifikalı ofis binaları’, ‘konsept ve geçici (Pop-up) mağazalar’ ile ‘veri merkezleri’ oldu.

Cushman & Wakefield I TR International, 2024 yılının ilk yarısını kapsayan ve ekonomi, ofis, perakende, sanayi ve lojistik ile konut sektörlerindeki gelişmeleri incelediği ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ başlıklı raporunu yayınladı. Bölgesel çatışmaların ve küresel enflasyonun ülkeleri temkinli olmaya yönelttiği ve uluslararası yatırımcıların Türkiye’ye olan güvenini artıran gelişmelerin yanında ekonomilere ilişkin büyüme beklentilerinde iyileşmelerin de görüldüğü bir dönemi inceleyen rapor, sıkı para politikasını kararlılıkla uygulayarak güven tazeleyen Türkiye’de ilgili sektörler açısından vizyon ve beklentileri ortaya koydu. 

Ofis kiraları son 8 yılın en yükseğini gördü

Rapora göre, kiracı lehine bir piyasadan mülk sahibi lehine bir piyasaya dönüşen ticari gayrimenkulde kiralar, döviz bazında son yılların en yüksek seviyesinde. Mülk sahiplerinin lehine bir piyasanın oluştuğu ticari gayrimenkulde, kiralarda TL bazındaki artış ofis piyasasında yüzde 77’yi, sanayide ise yüzde 100’ü buldu.  

Rapora göre, inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzının sınırlı kalması ve deprem riskiyle A sınıfı ofislere olan talebin yüksek seyretmesi nedeniyle MİA Bölgesi’nde birincil kiralar artmaya devam ediyor. 2024 yılının ikinci çeyreğinde en yüksek ofis kiraları, İstanbul Levent’te metrekarede aylık 42 dolar olarak kaydedilirken; geçen yılın aynı dönemine kıyasla dolar bazında yüzde 13.5 oranında artarak son 8 yılın en yüksek seviyesini yakaladı. Ofis kiralarında Levent’i 35 dolarla İstanbul Anadolu Yakası, 32 dolarla Esentepe-Gayrettepe bölgesi, 30 dolarla Maslak izlerken; İzmir ve Ankara’da bu rakam 18 dolar oldu.

Birincil kiralarda artışın kısa vadede devam etmesinin öngörüldüğü rapora göre, orta-uzun vadede ise artan maliyetler nedeniyle MİA bölgesi başta olmak üzere talep artış hızının yavaşlaması ve kiralarda yukarı yönlü baskının azalması bekleniyor. Birincil getiri oranlarının ise sabit kalmasının beklendiği verilere göre, yılın ikinci çeyreğinde İstanbul’da Esentepe-Gayrettepe ve Anadolu Yakası’nda yüzde 7.75 ile en yüksek seviyede gerçekleşen getiriler, İzmir’de yüzde 9.50 ve Ankara’da yüzde 9.25 oldu. 

Ofis kiralama işlemleri metrekare bazında yüzde 32,9 arttı

2024 yılının ilk yarısında ofis piyasasındaki boşluk oranlarının yüzde 10,89’dan yüzde 10,30’a düştüğünü ortaya koyan rapora göre, boşluk oranları da son 12 yılın en düşük seviyesini gördü. Verilere göre, İstanbul ofis piyasasında yılın ilk yarısındaki genel arz ise, ofislerin bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon metrekareye düştü. Yılın bu döneminde gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 metrekareye ulaşırken, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla metrekare bazında yüzde 32,9 artış ve adet bazında yüzde 19,4 düşüş kaydedildi. Arzın İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin tamamının açılmasıyla artmasının beklendiği ofis piyasasında orta vadede yatırımların da hızlanması öngörülüyor. 

Yeşil bina sertifikalı ofis binaları ve esnek ofis çözümlerine ilgi yükseldi 

Yılın ilk yarısında ofis piyasasındaki trendlere de değinilen raporda, sürdürülebilirliğe ve deprem riskinin etkisiyle yeni binalara olan ilginin artmasıyla özellikle Avrupalı şirketlerin LEED ve BREEAM gibi sertifikalara sahip çevre dostu binalarda ofis kiralamayı tercih etmeye başladığı kaydedildi. Sertifikalı binalarda boşluk oranının bu yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemindeki yüzde 14,30 seviyesinden yüzde 9,17’ye düştüğünü ortaya koyan rapora göre, LEED veya BREEAM sertifikasına sahip ofis binası sayısı ise bu dönemde yüzde 4 yükselerek 2,7 milyon metrekareye ulaştı. 

Raporda yeni ofis yatırımı yapılmamasının esnek ofis alanlarına olan ilgiyi artırdığı ve esnek ofis alanlarının İstanbul’da büyümeye devam ettiği belirtildi. Maliyet avantajının yanı sıra farklı ofis seçenekleri sunabilen esnek ofisler hem küçük girişimler hem de büyük ölçekli firmalar tarafından daha çok tercih edilmeye başlandı. 

Perakendede birincil kira seviyeleri sabit kaldı

Perakendede boşluk oranlarındaki ciddi azalma ve arza yeni girdilerin olmaması nedeniyle talep olmasına karşın ana caddelerde ve birincil alışveriş merkezlerinde kira seviyeleri geçen yıl ile aynı seviyede gerçekleşti. Verilere göre, ana caddelerde birincil kiralar, Haziran ayında metrekarede aylık en yüksek 250 dolar ile İstanbul’da kaydedilirken, onu 105 dolar ile Ankara ve 100 dolar ile İzmir izledi. Getiri oranları ise yılın ikinci çeyreğinde İstanbul’da yüzde 7, Ankara ve İzmir’de ise yüzde 8 oldu. 

Bununla birlikte son dönemlerde alışveriş merkezlerinin deprem ve mali zorluklar nedeniyle geçici veya kalıcı olarak kapanmasının bu alanda arzın azalmasına yol açtığını belirten rapora göre, yılın ilk yarısında toplam arz 441 alışveriş merkezi ile 13,98 milyon metrekare olarak kaydedildi.

Raporda kiralardaki yüksek talep ve yüksek doluluk oranları sebebiyle kısa vadede artış beklenirken, tamamlanacak projelerle birlikte arzın da artması öngörülüyor. Yapım aşamasında olanların tamamlanmasıyla 2024 yıl sonu itibarıyla AVM sayısının 452’ye çıkması bekleniyor.  

Türkiye Yeniden Uluslararası Markaların Radarında

2024 yılının ilk yarısında, ana caddeler ve AVM’lerdeki yüksek doluluk oranlarına ve kısıtlı arza rağmen markalar büyüme stratejilerini sürdürmeye devam etti. Uluslararası markaların büyüme için Türkiye’yi yeniden radarlarına aldığını ortaya koyan rapora göre, mağazaların müşteri deneyimi üzerine çalışmaları sürerken, perakendede yılın ilk yarısında yükseliş eğilimini sürdüren başlıca trendler arasında konsept mağazacılık anlayışı, lüks perakende ve geçici (Pop-up) mağazacılık öne çıktı. Metrekare verimlilik endeksi verilerini de ele alan raporda bir önceki yıla göre endekste en yüksek artış yüzde 16,3 ile teknoloji kategorisinde kaydedilirken, ayakkabıda yüzde 8,7, giyimde ise yüzde 9,1 düşüş görüldü.

Depo kiralamada yüzde 138’lik artış dikkat çekti 

Mevcut verilere göre, dış ticaret açığı düşerken, depo alanı kiralama faaliyetlerinde yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 138 artışla toplam 179.700 metrekarelik kiralama işlemi gerçekleşti. Bunun ardında ise yakın kıyı kavramının yükselişiyle, tedarik zincirlerindeki sorunlar ve bölgesel riskler sebebiyle artan navlun maliyetleri sonrası Türkiye’nin stratejik konumu ve güçlü üretim kapasitesinin ön plana çıkmasının yattığı belirtildi. Rapor, bu gelişme sonucunda özellikle Çinli şirketlerin üretim hatlarını Türkiye'ye taşıma niyetini açıkladığını hatırlattı. 

En önemli işlemler, imalat ve e-ticaret firmalarından

Yılın ilk yarısında önemli kiralama işlemlerinin imalat ve e-ticaret sektöründe yer alan firmalardan oluştuğunu gösteren rapora göre, nitelikli depo arzı sınırlı kalmakla birlikte kullanıcılar ağırlıkla geniş kapalı alanlara sahip depolara olan taleplerini artırdı. Birincil kirada bir önceki yıla oranla dolar bazında yüzde 25’lik önemli bir artış gerçekleşirken, lojistikte aylık metrekare kiraları İstanbul’da 10, Ankara’da ise 6.50 dolar seviyesinde gerçekleşti. Birincil getiri oranlarının kısa ve orta vadede sabit kalacağı öngörülürken, hem yeni OSB’ler hem de lojistik tesis geliştirme faaliyetlerindeki hızlanma ile arzın orta vadede artması bekleniyor.